Hotels kaufen in Spanien — Off-Market Hotelinvestments für institutionelle Investoren

Marktüberblick

Der spanische Hotelmarkt — einer der attraktivsten Märkte Europas

Renditen

Renditestarke Hotelinvestments in Spanien — Cashflow, Wertsteigerung, Exit

FAQ

Häufige Fragen zu Hotelinvestitionen in Spanien

Antworten auf die wichtigsten Fragen von deutschen, österreichischen und Schweizer Investoren rund um den Erwerb und Verkauf von Hotels, Resorts und Aparthotels in Spanien.

• Wie kaufe ich ein Hotel in Spanien?+

  Der Erwerb eines Hotels in Spanien folgt einem strukturierten Prozess: Investorenqualifizierung und NDA, Sourcing geeigneter On- und Off-Market-Hotels, Erstprüfung der Betriebszahlen, indikatives Angebot (LOI), kommerzielle, technische, rechtliche und steuerliche Due Diligence, Verhandlung des Kaufvertrags und notarielle Beurkundung. Wir begleiten den gesamten Ablauf käuferseitig.

• Welche Renditen erzielen Hotels in Spanien typischerweise?+

  Stabilisierte Hotels in guten Lagen liefern netto Anfangsrenditen zwischen 5 % und 8 %. Bei Value-Add- und Repositionierungs-Cases sind deutlich höhere IRRs erreichbar — abhängig von CapEx, Betreiberstruktur und Standort. Maßgeblich sind RevPAR, GOP-Marge und EBITDA-Multiplikator.

• Was sind Off-Market Hotels?+

  Off-Market Hotels werden nicht über öffentliche Portale, sondern direkt zwischen Eigentümer, Berater und qualifizierten Investoren verhandelt. Sie schützen die Vertraulichkeit des Verkäufers und ermöglichen Investoren einen exklusiven Zugang zu Transaktionen, die der breite Markt nie zu sehen bekommt.

• Benötige ich eine spanische Gesellschaft für den Hotelkauf?+

  Nicht zwingend, aber in der Praxis kaufen institutionelle Investoren Hotels meist über eine spanische S.L. (Sociedad Limitada) oder eine vergleichbare Holding-Struktur. Das vereinfacht Finanzierung, Betreiberverträge, steuerliche Optimierung und einen späteren Exit über einen Share-Deal.

• Wie läuft die Due Diligence bei Hoteltransaktionen ab?+

  Die Due Diligence umfasst vier Bereiche: kommerziell (Marktdaten, RevPAR, ADR, Wettbewerb), technisch (Bausubstanz, CapEx, Lizenzen, Umweltauflagen), rechtlich (Eigentums-, Pacht- und Arbeitsverhältnisse) und steuerlich (ITP/IVA, latente Steuern). Wir koordinieren spezialisierte Berater und stellen alle Unterlagen in einem strukturierten Datenraum bereit.

• Welche Kaufnebenkosten entstehen beim Hotelkauf in Spanien?+

  Je nach Region und Transaktionsstruktur fallen zwischen 7 % und 13 % Kaufnebenkosten an: Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA) plus AJD, Notar- und Registerkosten sowie rechtliche und steuerliche Beratung. Bei einem Share-Deal reduzieren sich die Steuern in der Regel deutlich.

• Wie lange dauert eine Hoteltransaktion in Spanien?+

  Vom unterzeichneten LOI bis zum Closing dauert eine typische Hoteltransaktion zwischen drei und sechs Monaten. Komplexere Transaktionen mit Repositionierung, Betreiberwechsel oder Finanzierung können sechs bis neun Monate beanspruchen.

• Können Hotels in Spanien fremdfinanziert werden?+

  Ja. Spanische und internationale Banken finanzieren Hotels regelmäßig mit 50–65 % LTV. Voraussetzung sind ein professioneller Betreiber, stabile historische Cashflows und ein nachvollziehbares Business Plan. Bei Value-Add-Cases sind Debt-Funds und Mezzanine-Strukturen üblich.

• Welche Standorte in Spanien sind besonders attraktiv?+

  Ganzjahres-Resortdestinationen (Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura), Premium-Saisondestinationen (Mallorca, Ibiza, Costa del Sol, Costa Brava) und urbane Märkte (Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia, Málaga) bilden die Kernsegmente unseres Sourcings.

• Welche Betreiberstrukturen sind in Spanien marktüblich?+

  Üblich sind Pachtverträge mit langer Laufzeit, Hybrid-Pachten mit Umsatzbeteiligung, Management-Verträge mit internationalen Marken (z. B. Marriott, Hyatt, Hilton, Accor, Meliá) oder eigenständige Boutique-Betriebe. Wir stellen sicher, dass die Betreiberstruktur zu Ihrer Investmentstrategie passt.

• Welche Lizenzen werden für den Hotelbetrieb benötigt?+

  Erforderlich sind die touristische Lizenz der jeweiligen Comunidad Autónoma, eine Betriebslizenz der Gemeinde, ggf. Konzessionen für Restaurant, Spa oder Pool. Diese Lizenzen sind ein zentraler Werttreiber — wir prüfen sie im Rahmen der Due Diligence.

• Wie wird ein Hotel diskret in Spanien verkauft?+

  Wir vermarkten Verkaufsmandate ausschließlich auf Off-Market-Basis: anonyme Teaser, NDA-geschützter Datenraum, vorqualifizierte Investorenliste, strukturierter Bieterprozess. Mitarbeiter, Gäste und Betreiberbeziehungen bleiben geschützt. Mehr dazu unter „Hotel verkaufen Spanien“.

• Welche Ticketgrößen begleitet LOA Real Estate?+

  Unser Sourcing ist auf Hotel-Transaktionen zwischen 3 Mio. EUR und über 100 Mio. EUR ausgerichtet. Wir arbeiten sowohl mit Family Offices und vermögenden Privatpersonen als auch mit Private-Equity-Investoren und Hotelbetreibern.

• Was kostet die Begleitung durch LOA Real Estate?+

  Käufer- bzw. Verkäufer-Mandate werden auf Erfolgsbasis vergütet. Honorare orientieren sich an Transaktionsgröße und -komplexität und werden vor Mandatserteilung transparent vereinbart.

• Wie starten wir die Zusammenarbeit?+

  Senden Sie uns Ihre Investmentkriterien über das Anfrageformular oder vereinbaren Sie ein vertrauliches Erstgespräch über WhatsApp. Nach Kurzprofil und ggf. NDA erhalten Sie kuratierte Off-Market-Opportunities, die zu Ihrer Strategie passen.

• Kann ich als ausländischer Investor problemlos Hotels in Spanien erwerben?+

  Ja. Ausländische Investoren benötigen lediglich eine NIE-Nummer (Steueridentifikationsnummer für Ausländer). Die Eigentumsverhältnisse sind transparent im Registro de la Propiedad eingetragen, Kapital- und Gewinntransfers innerhalb der EU sind frei.